장기보유 특별공제 대상 장특공제 개편안 최신 정리
- 경제·복지
- 2022. 8. 3.
1 주택자 양도소득세 장기보유 특별공제 개편안과 관련하여 양도세에 관련된 모든 내용을 총 정리해 봤습니다. 양도세 계산방법, 장기보유 특별공제 대상, 비과세 조건, 장특공제에 대해서 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
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1. 양도소득세란?
양도소득세라고도 부르는 양도세는 재산을 양도할 때 발생하는 차익에 대한 세금입니다. 대표적으로 아파트 주택 토지 분양권을 양도할 때 양도세가 발생합니다.
양도세는 거래 후 양도일이 속하는 말일로부터 2개월 이내에 직접 신고 및 납부해야 합니다. 여러 세금들 중 특히 절세 효과를 크게 볼 수 있기 때문에 미리 알아보고 준비하시는 것이 좋습니다.
2. 비과세 조건
우선 양도세를 내지 않아도 되는 비과세 조건에 대해 알아보겠습니다. 2021년 12월 8일 이후로 변경된 비과세 기준으로 설명드리는 점 참고하시기 바랍니다.
우선 양도세 비과세 기준은 1세대 1 주택 양도가액 12억 원 이하 2년 보유 조건을 만족해야 합니다.
1세대 1 주택은 1세대 즉 배우자와 세대 분리를 하지 않은 자녀를 포함하여 집을 한 채만 보유해야 한다는 뜻입니다. 양도가액은 내가 판매하는 지배 금액으로 12억 원 이하일 경우 비과세 조건에 해당합니다. 조정 지역과 비조정지역은 쉽게 말해 나라에서 집값이 높은 지역을 구분해 놓은 것입니다. 조정지역에 해당할 경우 2년 거주해야 하고 비조정지역은 2년 보유만 해도 비과세 요건을 충족합니다.
다만 2017년 8월 2일을 기준으로 이전에 취득했다면 거주 요건은 필수 사항이 아닙니다. 또한 취득 시점을 기준으로 조정 지역 여부를 판단하기 때문에 이후 조정 지역이 해제되어도 거주 요건은 취득일 기준으로 적용됩니다. 현재 전국 조정 지역과 비조정지역은 다음과 같으니 확인해 보시기 바랍니다.
3. 양도세 계산방법
다음으로는 양도세 계산방법을 알아보겠습니다.
양도세는 양도 차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 뺀 과세 표준을 기준으로 세율을 곱한 다음 누진공제를 뺀 후 지방소득세 10%를 더하여 계산합니다. 각각의 값을 어떻게 구하는지 하나씩 살펴보겠습니다. 우선 양도 차액은 판매가인 양도가액에서 구매가인 취득가액과 필요 경비를 뺀 값입니다. 여기에서 필요 경비는 취득세 중개 수수료 확장비 보일러 교체 비용 등 집에 들어간 비용이라고 볼 수 있습니다. 벽지나 장판 하수도관 조명 싱크대 옥상 방수 화장실 공사 등은 필요 경비로 인정되지 않습니다.
이러한 필요 경비를 증빙하기 위하여 세금 계산서나 현금 영수증 등 증빙서류를 잘 챙겨두시고 사진으로 남겨두시기 바랍니다.
예를 들어 5억에 구매한 집을 10억에 팔고 필요 경비가 5천만 원이라면 양도 차익은 4억 5천만 원이 됩니다. 만약 1세대 1 주택자가 12억 이상의 주택을 판매할 경우에는 12억 초과 분의 비율만큼 양도세를 부과하는 과세 대상 양도 차액을 다시 계산합니다. 계산한 양도 차익에 양도가액에서 12억 원을 뱉고 다시 양도가액으로 나눈 값을 곱하면 과세 대상 양도 차익을 계산할 수 있습니다.
4. 장기보유 특별공제
다음으로는 일명 '장특공'이라고 부르는 장기보유 특별공제에 대해 알아보겠습니다.
집을 오래 보유 및 거주할수록 공제를 많이 해주는 제도로 10년 거주 시 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이는 1 주택자에게 적용되는 것으로 다주택자는 아래 양도세 계산기를 통해 부하실 수 있습니다. 기본 공제액은 1인당 250만 원으로 계산합니다.
장기보유 특별공제 대상, 세율과 누진공제액은 다음 표와 같습니다.
예를 들어 과세표준 4천만 원의 경우 15% 세율이 적용되어 600만 원으로 계산되고 여기에서 누진공제액 108만 원을 뺀 값인 492만 원에 지방소득세 10%를 더한 541만 원이 최종 양도세가 되는 것입니다. 장기보유 특별공제 대상 내용이 조금 어려우실 수도 있습니다.
장특공제를 위한 양도세 계산기를 통해 한 번만 따라 해 보시면 금방 이해하실 수 있습니다.
양도세 계산기 페이지로 이동하시면 주택 수와 조정 대상 지역 등 옵션을 선택하고 아래 입력란을 모두 채운 다음 양도소득세 계산 버튼을 누릅니다. 옵션 옆에 물음표를 눌러 설명을 볼 수 있으니 정확하게 설정하신 다음 계산하시기 바랍니다. 취득가 5억 양도가 15억 필요 경비 5천만 원 조정 대상 지역 10년 거주를 예시로 양도세를 계산해본 결과는 다음과 같습니다.
우선 양도 차익은 15억 빼기 5억 빼기 5천만 원으로 9억 5천만 원입니다. 여기에 과세 대상 양도 차익을 계산하면 1억 9천만 원이 되고 장특공 80%를 공제하면 3800만 원이 됩니다. 여기에서 기본 공제의 250만 원을 뺀 3550만 원이 최종 과세 표준입니다. 이 값에 해당하는 15% 세율을 곱하고 누진공제액 108만 원을 빼면 424만 5천 원이 나오고 마지막으로 지방소득세 10%를 더하면 총 466만 9천500원이 최종 양도세가 됩니다.
5. 장기보유 특별공제 개편안
2021년 1월 1일부터 무과세 조건으로 최종 세대와 동일한 조건으로 다가구 장기 자영업 특별공제를 신청할 경우 최종 분할일부터 계산합니다. 장기보유 특별공제에도 개정안이 도입되었습니다.
현행 장기보유 특별공제 대상의 경우 양도소득금액과 상관없이 공제율을 적용하게 되었습니다. 다만, 개정안을 보면 이전 수익금액은 지난번에 살펴본 매출금액에서 이전 수익을 뺀 금액을 기준으로 5억 원으로 나누어 필요경비를 차감하고 있습니다. 그에 따라 공제율이 가중됩니다.
사실 법적 요건을 살펴보면 계산 과정이 매우 복잡합니다. 1억원을 더하고 5억 원을 초과하는 부분에 대해 몇 퍼센트를 공제합니다. 장기보유 특별공제가 줄어든다는 것은 결국 과세표준이 늘어나지만 과세표준이 늘어나면 세액도 늘어난다는 의미입니다.
장특공제 개편안은 2023년 1월 1일 이후 일부 판매부터 시행될 예정인 만큼, 다세대 주택을 소유한 사람들이 자신의 결정에 대해 고민해야 할 때라고 볼 수 있습니다. 따라서 여러 세무 전문가의 도움을 받아 검토가 필요할 것으로 보입니다. 과거와 이번에는 프리미엄 주택의 기준금액의 변화와 장기보유 특별공제 대상의 변화, 그리고 그 변화에 따른 세금적 의미를 살펴보았습니다.
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