양도소득세 자동계산 신고방법 비과세요건 최종 정리
- 경제·복지
- 2022. 8. 1.
양도소득세 자동계산법과 양도소득세 신고방법, 비과세요건 까지 2021년 세법 등 제정된 법률을 제외하고 확정된 모든 세법이 반영 버전을 총 정리해보았습니다. 양도세 규정은 양도일을 기준으로 적용되므로 입력한 양도일을 기준으로 새 규정의 적용 여부가 자동으로 결정됩니다.
1. 양도소득세 란
주택·아파트 등 부동산의 양도차익, 매매권, 조합원의 입주권, 토지 등의 양도차익에 대하여 부과하는 세금으로 거래 직후 신고·납부하여야 합니다. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하여야 하며, 기간 내에 납부하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
양도세는 재산을 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 이익에 대한 세금입니다. 양도세는 8 부분으로 나뉘며 21년 이후에는 상황에 따라 6~45%의 세금을, 50~70%의 중과세를 부과합니다.
2. 양도소득세 자동계산
일반적인 상황이 아닌 세법에 따라 특수한 상황에 대한 몇 가지 옵션이 있습니다.
- '□이익 조정'은 양도 소득을 금액 또는 비율로 공제할 수 있습니다. 특별 조세제한법 99조(신축주택 감면) 등 양도대금에 대한 특별조정이 필요한 모든 경우에 사용할 수 있습니다. (공동 주식 계산의 경우 이익 조정 기능 대신 '□공동' 체크박스를 반드시 사용해야 합니다!)
- '□ 1세대 비면세'는 1세대 1세대의 기타 모든 조항에 적용되나 9억원 면세는 적용되지 않는다.
- '□ 다가구 미적용'은 조정범위로 비단독가구 또는 고과 세율이 적용되지 않는 상황에 적용됩니다.
- '□장기보유 특별공제'는 일반적으로 장기보유 특별공제를 제외하고 예외적으로 적용되어야 합니다.
- '□장기 특별공제율 변경'에서는 특별 장기 수수료 공제율을 수동으로 설정할 수 있으며, 이는 시행 중인 다른 법률에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 양도소득세 신고방법 (일반신고)
양도소득세 일반 신고방법에 대해 설명하겠습니다. 양도소득세 일반 신고는 2개 이상의 부동산을 양도한 경우 등 모든 경우 이용 가능한 신고 방법입니다.
양도소득세 신고방법 그대로 따라하기
우선 주의사항은 각 화면별로 '등록하기' 버튼이 있는 경우 해당 내용을 입력하신 후 필히 '등록하기' 버튼을 클릭 후 저장 후 다음 이동 버튼을 클릭하여야 오류가 발생하지 않습니다.
화면 상단에 신고 납부에서 양도소득세를 클릭하면 양도소득세 신고 화면으로 이동합니다.
화면 중앙에 예정신고 일반 신고 버튼을 클릭합니다.
양도인, 판 사람의 기본사항을 작성하는 단계입니다. 양도 자산 종류와 양도 물건의 양도 연월을 선택하고 '조회' 버튼을 클릭합니다.
본인이 거주하고 있는 주소 등 기본 정보를 확인하고 전화번호를 입력합니다. 내 외국인 및 거주 구분을 선택하여 입력합니다.
공동 금융 인증서를 통해 로그인한 경우 등기 자료를 활용하여 미리 체험 서비스를 이용할 수 있습니다.
비회원의 경우에도 공동금융인증서로 로그인하면 미리 체험 서비스를 이용할 수 있습니다.
부동산 양도 한 달에 다다음 달 10일경부터는 신고 대상 부동산 확인하기 버튼을 클릭하면 양도한 부동산의 등기부 등본 자료가 팝업창으로 안내되고 물건을 확인 후 선택하기 버튼을 클릭하면 양수인 거래 일자 소재지 거래가액 등의 정보가 미리 채워집니다.
다음 화면 이동을 위해 저장 후 다음 이동 버튼을 클릭합니다.
양수인, 즉 산 사람의 기본사항을 작성하는 단계입니다.
미리 채움 된 양수인, 산 사람의 내역을 확인하고 미리 채움이 되어 있지 않다면 양수인의 납세자 번호 유형 주민등록번호 등을 입력하고 확인을 클릭하여 양수인을 확인하고 양도자와의 관계를 입력합니다.
기본으로 양도자와의 관계는 무관계로 입력되어 있으나 배우자 등 특수한 경우에는 조회 버튼을 누른 후 관계를 선택합니다. 이후 등록하기 버튼을 클릭하면 상단에 양수인 목록에 양수인 산 사람에 입력한 내용이 저장됩니다. 더 이상 입력할 양수인이 없으면 저장 후 다음 이동 버튼을 클릭합니다.
양도소득금액 계산 명세서 입력 화면입니다.
양도소득금액 계산 명세서 상세 내역 입력 방법입니다.
먼저 과세 구분에서 과세 대상 비과세 대상을 선택하시고 양도 물건 종류와 보유 기간에 따른 세율 구분을 선택합니다.
물음표 버튼 클릭 시 상세한 설명을 확인할 수 있습니다.
자산 소재지 등 미리 채용된 내용의 이상 유무를 확인하시기 바랍니다.
미리 채움이 되어 있지 않다면 자산 소재지, 거래 일자, 양도자산 면적 양도 지분을 입력하여야 하며 양도자산의 면적은 계약서를 참고하여 입력하시면 됩니다.
과세 구분에서 비과세 대상을 선택한 경우에는 1세대 1 주택 판단용 보유 기간 및 거주 기간도 입력합니다.
양도소득금액 계산 입력 방법입니다. 양도가액은 실제 양도 대금을 입력합니다. 미리 체험 서비스를 이용한 경우 양도가액은 자동으로 채워지고 그렇지 않은 경우 국토부 실거래가 조회를 활용하여 입력할 수 있습니다.
취득가액은 실직 거래가액 환산가액 등을 선택할 수 있으며 환산가액으로 신고하는 경우 화면 하단에 기준 시가 조회 버튼을 클릭하여 양도 물건의 기준 시가를 입력하셔야 합니다.
취득가액 종류가 실직 거래가액인 경우 취득가액 및 필요 경비 금액을 입력하기 위해 취득가액 및 필요 경비 입력 버튼을 클릭합니다.
취득가액 및 필요 경비 상세 명세서의 구분 코드 거래 상대방 지급 일자 지급 금액 증빙 종류를 입력합니다.
구분코드는 매입가액 등 거래 시 발생하는 필수 항목 위주로 구성된 주요 경비 코드와 특수한 경우 발생하는 항목으로 구성된 기타 경비 코드로 구별되어 있습니다.
주요 경비로 취등록세를 선택하면 증빙 종류의 취등록세 확인하기 버튼이 활성화되고 클릭하시면 취득 시 납부한 내역을 확인할 수 있습니다.
법무사 비용 취득 양도 시 중개사 비용은 현금 영수증 조회하여 거래 내역을 선택하는 경우 자동으로 입력됩니다.
등록하기 버튼을 클릭하면 취득가액 및 필요 경비 상세 명세서 목록에 입력한 내용이 추가됩니다.
추가로 입력할 내용이 있는 경우 같은 방법으로 입력합니다. 입력할 내용을 모두 입력한 경우에는 하단에 저장하기 버튼을 클릭하여 적용합니다.
장기보유 특별공제 계산기 버튼을 클릭하면 장기보유 특별공제 계산 화면이 활성화됩니다.
장기보유 특별공제 계산을 위한 입력사항에서 자동 입력된 양도 일자 취득일자 과세 대상 양도 차익 장기 임대주택 해당 여부 거주 기간 등을 확인하고 입력된 내용이 맞으면 장기보유 특별공제 계산하기를 클릭하여 장기보유 특별공제 금액을 계산한 후 '확인' 버튼을 클릭합니다.
양도소득세 자동계산 금액을 확인한 뒤 금액에 이상이 없으면 등록 추가하기 버튼을 클릭하고 저장 후 다음 이동을 클릭합니다.
양도소득세 세액 계산 및 확인 화면입니다.
양도소득금액 계산 명세서 목록에 대한 세율별 합산 내역을 보여주는 화면으로 기본적인 세액 계산은 기입력된 명세서의 세율 구분코드 기준으로 자동 계산되어 보입니다.
양도소득 기본공제 금액을 입력합니다. 전자신고 세액 공제 금액을 입력합니다.
전자신고 세액공제는 예정신고 한 건당 2만 원씩 공제받을 수 있습니다. 만약 취득가액을 환산가액으로 입력한 경우에는 환산가액 적용에 따른 가산세를 확인하시기 바랍니다.
등록하기 버튼을 클릭하고 저장 후 다음 이동 버튼을 클릭하면 다음 화면으로 이동합니다.
양도소득세 신고서 제출 화면입니다.
납부할 세액을 확인하고 분납하고자 하는 세액이 있으면 분납 물납할 세액을 입력한 뒤 신고서 제출을 위해 신고서 제출 버튼을 클릭합니다.
양도소득세 신고서 접수증이 화면에 보이면 접수 결과 상태가 정상으로 나타나며 인쇄하실 분은 인쇄하기 버튼을 클릭하면 됩니다.
하단에 접수 상세 내용 확인하기를 체크하거나 접수증 화면을 아래로 스크롤하면 접수증 상세 내용을 확인할 수 있습니다.
접수증 상세 내용을 확인하신 후에 확인하였습니다에 체크하신 후 납부서 조회 가상 계좌 확인 버튼을 클릭하면 납부서 목록으로 이동됩니다.
납부서를 조회하고 확인하고 싶으신 분들은 납부서 항목에서 프린트 아이콘을 클릭합니다. 납부서에 기재된 가상계좌로 납부하시거나 홈택스 전자납부를 이용하시면 편리하게 납부하실 수 있습니다.
양도소득세 자동계산 후 닫기 버튼을 클릭합니다. 신고 관련 증빙서류는 양도소득세 신고 화면에서 신고 부속 증빙서류 제출을 선택하여 전자 제출하여야 합니다.
신고 화면에 신고 내역 조회 접수증 납부서 화면으로 이동하면 작성한 신고서 납부서 제출된 증빙서류 등을 확인할 수 있으며 지방소득세 신고 이동 버튼을 클릭하면 개인 지방소득세 신고를 할 수 있습니다. 이상으로 양도소득세 신고방법을 그대로 따라 하실 수 있도록 매뉴얼을 정리해보았습니다.
4. 양도소득세 비과세요건
부동산을 매매할 계획이라면 관련 법률을 숙지하는 것이 가장 좋습니다. 양도소득세 비과세요건을 알지 못하는 것은 종종 단점으로 이어지기 때문입니다. 오늘은 1세대 2 주택 양도 시 소득세 면제에 대한 정보를 공유하고자 합니다.
1가구 1 주택 양도소득세 면제의 경우 (9억 원 이하)
앞서 IRS에서 언급한 바와 같이 양도소득세는 기존 부동산의 매각(판매)에 따른 양도소득(이익) 금액에 대해 부과되는 세금입니다. 따라서 주거용 양도소득세의 경우 주택을 제삼자에게 매각(판매)할 때 이익(또는 이익)이 발생하면 과세하되, 9억 원 미만인 경우에만 과세합니다.
- 1가구당 1세대 기준, 1가구 1세대 1 주택이 모두 성립되어야 합니다.
- 거래조건 9억 원 이하: 부동산 매매(매매)의 경우 9억 원 미만에 한하여 면세가 설정됩니다. 다른 부동산에 대한 세금을 계산할 때 기준 금액은 양도소득세를 계산할 때 "실제 거래 가격"입니다. 토지의 공시지가 9억 원인데 실거래가액(매각액)이 10억 원인 경우에는 초과 1억 원에 대해 양도세를 납부해야 신고 납부합니다.
1가구 1 주택 양도소득세 3가지 필수조건
- 부동산 보유기간
- 1가구 1세대 1 주택
- 거래가액 9억 원 이하 조건
1세대 1 주택이 9억 원 미만인 기존의 경우 양도세 문제를 언급하거나 고려할 필요가 없습니다. 그러나 현재로서는 양도소득세 신고방법, 세금과 관련된 문제를 충분히 고려해야 합니다. 이런 이유로 가구당 면세 조건 중 부동산 거래 금액이 9억 원 미만이어야 한다는 조건이 있습니다. 9억 원을 초과하는 부동산 거래는 신고·납부해야 하기 때문입니다.
양도소득세 자동계산으로 알아보자면, 1가구당 1가구라도 부동산의 양도가액은 9억 원을 초과하고 양도차익은 과세대상입니다. (단, 도시 외 주택의 경우 연면적의 10배까지 토지에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다.)
